Der Kauf einer Immobilie ist für viele Menschen die größte Investition ihres Lebens. Dabei konzentrieren sich Käufer häufig zunächst auf den Kaufpreis der Immobilie. Was jedoch oft unterschätzt wird: Neben dem eigentlichen Kaufpreis fallen weitere Ausgaben an, die als Kaufnebenkosten bezeichnet werden.
Wer eine Immobilie erwerben möchte, sollte diese zusätzlichen Kosten frühzeitig in seine Finanzplanung einbeziehen. Andernfalls kann es passieren, dass die Finanzierungslücke größer ausfällt als erwartet. In diesem Ratgeber erfahren Sie, welche Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf entstehen, wie hoch diese ausfallen können und warum sie bei der Baufinanzierung eine wichtige Rolle spielen.
Was sind Kaufnebenkosten?
Unter Kaufnebenkosten versteht man alle Kosten, die zusätzlich zum Kaufpreis einer Immobilie entstehen. Diese Ausgaben sind unvermeidbar und sollten bereits vor dem Immobilienkauf berücksichtigt werden.
Die Höhe der Nebenkosten hängt von verschiedenen Faktoren ab, darunter:
- Bundesland der Immobilie
- Kaufpreis
- Ob ein Makler beteiligt ist
- Individuelle Vertragsgestaltung
Insgesamt können die Kaufnebenkosten schnell zwischen 8 und 15 Prozent des Kaufpreises betragen.
Welche Kaufnebenkosten fallen beim Immobilienkauf an?
Zu den wichtigsten Nebenkosten gehören:
Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer wird beim Kauf einer Immobilie vom jeweiligen Bundesland erhoben.
Die Höhe variiert je nach Standort der Immobilie. In Deutschland liegen die Steuersätze derzeit zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.
Je höher der Kaufpreis ausfällt, desto höher ist entsprechend auch die Grunderwerbsteuer.
Notarkosten
Der Immobilienkauf muss in Deutschland notariell beurkundet werden. Ohne einen Notar ist ein rechtsgültiger Eigentumsübergang nicht möglich.
Der Notar übernimmt unter anderem:
- Erstellung und Prüfung des Kaufvertrags
- Beurkundung des Kaufvertrags
- Abwicklung des Eigentumsübergangs
- Kommunikation mit Behörden und Grundbuchamt
Für diese Leistungen fallen Notarkosten an.
Grundbuchkosten
Nach dem Kauf wird der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen.
Für die Eintragung sowie weitere notwendige Änderungen im Grundbuch entstehen zusätzliche Gebühren.
Notar- und Grundbuchkosten werden häufig gemeinsam betrachtet und bewegen sich meist im Bereich von etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises.
Maklerprovision
Wird die Immobilie über einen Makler vermittelt, kann eine Maklerprovision anfallen.
Seit der Gesetzesänderung zur Maklercourtage teilen sich Käufer und Verkäufer bei vielen privaten Immobilienkäufen die Provision.
Die genaue Höhe variiert regional und hängt von den jeweiligen Vereinbarungen ab.
Beispielrechnung für Kaufnebenkosten
Die tatsächlichen Kosten hängen immer vom Einzelfall ab. Eine vereinfachte Beispielrechnung verdeutlicht jedoch die Größenordnung.
Angenommen, eine Immobilie in Berlin kostet:
350.000 Euro
Mögliche Nebenkosten:
| Kostenart | Beispiel |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer (6% in Berlin) | 21.000 € |
| Notar & Grundbuch (1,5% in Berlin) | 5250 € |
| Maklerprovision (3,57%) | 12.495 € |
| Gesamt | 38.745 € |
In diesem Beispiel entstehen zusätzlich zum Kaufpreis 38.745 Euro Nebenkosten.
Der tatsächliche Betrag kann je nach Bundesland und Kaufkonstellation höher oder niedriger ausfallen.
Können Kaufnebenkosten mitfinanziert werden?
Grundsätzlich ist es möglich, Kaufnebenkosten über die Immobilienfinanzierung mitzufinanzieren. Allerdings bewerten Banken solche Finanzierungen häufig kritischer.
Je höher der Finanzierungsbedarf im Verhältnis zum Immobilienwert ausfällt, desto größer ist das Risiko aus Sicht der Bank.
Dies kann zu:
- höheren Zinssätzen
- strengeren Anforderungen
- geringeren Finanzierungschancen
führen.
Warum Eigenkapital besonders wichtig ist
Viele Finanzierungsexperten empfehlen, zumindest die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln zu bezahlen.
Dadurch:
- sinkt die benötigte Darlehenssumme
- verbessert sich häufig die Finanzierungskondition
- reduziert sich die monatliche Belastung
- steigen die Chancen auf eine Finanzierungszusage
Wenn Sie wissen möchten, wie viel Eigenkapital für eine Immobilienfinanzierung sinnvoll ist, lesen Sie auch unseren Ratgeber zum Thema Eigenkapital für die Baufinanzierung.
Welche weiteren Kosten sollten Immobilienkäufer einplanen?
Neben den klassischen Kaufnebenkosten können weitere Ausgaben entstehen:
- Umzugskosten
- Renovierungsarbeiten
- Modernisierungen
- Neue Möbel
- Versicherungen
- Rücklagen für Reparaturen
Insbesondere bei Bestandsimmobilien sollten Käufer ausreichend finanzielle Reserven einplanen.
Kaufnebenkosten frühzeitig in die Finanzplanung einbeziehen
Viele Immobilieninteressenten konzentrieren sich zunächst ausschließlich auf den Kaufpreis einer Immobilie. Die Nebenkosten werden dagegen häufig unterschätzt.
Wer die zusätzlichen Ausgaben von Anfang an berücksichtigt, erhält ein realistischeres Bild der tatsächlichen Gesamtkosten und kann die Finanzierung besser planen.
Gerade bei steigenden Immobilienpreisen und höheren Finanzierungskosten gewinnt eine sorgfältige Kalkulation zunehmend an Bedeutung.
Fazit
Die Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf werden häufig unterschätzt, können jedoch einen erheblichen Teil der Gesamtkosten ausmachen. Zu den wichtigsten Positionen zählen Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchgebühren und gegebenenfalls die Maklerprovision.
Je nach Kaufpreis und Standort sollten Käufer zusätzlich zum Immobilienpreis mit etwa 8 bis 15 Prozent Nebenkosten rechnen. Wer diese Ausgaben frühzeitig einplant und möglichst aus Eigenkapital finanziert, schafft eine solide Grundlage für eine langfristig erfolgreiche Immobilienfinanzierung.
