Der Kauf einer Immobilie zählt für viele Menschen zu den größten finanziellen Entscheidungen ihres Lebens. Entsprechend wichtig ist die Frage, wie viel Eigenkapital für die Baufinanzierung vorhanden sein sollte. Viele angehende Immobilienkäufer sind unsicher, ob ihre Ersparnisse ausreichen oder ob eine Finanzierung auch mit wenig Eigenkapital möglich ist.
Grundsätzlich gilt: Je mehr Eigenkapital eingebracht wird, desto besser sind häufig die Finanzierungskonditionen. Dennoch bedeutet ein geringes Eigenkapital nicht automatisch, dass der Traum von den eigenen vier Wänden unerreichbar ist.
Was zählt als Eigenkapital?
Unter Eigenkapital versteht man Vermögenswerte, die Käufer aus eigenen Mitteln in die Finanzierung einbringen können. Dazu gehören beispielsweise:
- Guthaben auf Tagesgeld- oder Girokonten
- Sparguthaben
- Wertpapierdepots
- Bausparguthaben
- Bereits vorhandene Immobilien
- Schenkungen von Familienangehörigen
Das Eigenkapital reduziert die benötigte Darlehenssumme und senkt damit das Risiko für die finanzierende Bank.
Warum ist Eigenkapital bei einer Baufinanzierung wichtig?
Banken bewerten bei einer Immobilienfinanzierung verschiedene Faktoren. Neben Einkommen, Bonität und Beschäftigungssituation spielt das vorhandene Eigenkapital eine wichtige Rolle.
Je höher der Eigenkapitalanteil ausfällt, desto:
- geringer ist die benötigte Kreditsumme
- niedriger fallen häufig die Zinsen aus
- höher sind die Chancen auf eine Finanzierungszusage
- geringer ist die monatliche Belastung
Eigenkapital schafft somit nicht nur Sicherheit für die Bank, sondern auch für den Käufer selbst.
Die Kaufnebenkosten sollten idealerweise aus Eigenmitteln bezahlt werden
Viele Finanzierungsexperten empfehlen, zumindest die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln zu begleichen.
Zu den Kaufnebenkosten gehören unter anderem:
- Grunderwerbsteuer
- Notarkosten
- Grundbuchkosten
- Maklerprovision (falls vorhanden)
Je nach Bundesland können diese Kosten insgesamt zwischen 8 und 15 Prozent des Kaufpreises betragen.
Bei einer Immobilie für 350.000 Euro können die Kaufnebenkosten schnell 30.000 bis 50.000 Euro erreichen.
Wer diese Kosten aus Eigenmitteln bezahlt, verbessert häufig seine Finanzierungskonditionen und reduziert die benötigte Darlehenssumme.
Wie viel Eigenkapital sollte idealerweise vorhanden sein?
Eine allgemeingültige Regel gibt es nicht. Häufig werden jedoch folgende Orientierungswerte genannt:
Weniger als 10 Prozent Eigenkapital
Eine Finanzierung ist grundsätzlich möglich, wird jedoch häufig strenger geprüft. Zudem können höhere Zinsen anfallen, da die Bank ein höheres Risiko trägt.
10 bis 20 Prozent Eigenkapital
Viele Banken betrachten diesen Bereich als solide Grundlage für eine Immobilienfinanzierung. Die Finanzierungschancen sind häufig besser und die Konditionen attraktiver.
Mehr als 20 Prozent Eigenkapital
Mit einem höheren Eigenkapitalanteil verbessern sich die Finanzierungsmöglichkeiten oftmals deutlich. Die benötigte Darlehenssumme sinkt und die monatliche Belastung fällt häufig geringer aus.
Ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital möglich?
Ja, in einigen Fällen ist auch eine Finanzierung ohne Eigenkapital möglich. Man spricht hierbei häufig von einer Vollfinanzierung oder sogar einer 110-Prozent-Finanzierung.
Dabei finanziert die Bank nicht nur den Kaufpreis der Immobilie, sondern teilweise auch die Kaufnebenkosten.
Allerdings sollten Interessenten beachten:
- Die Anforderungen an Einkommen und Bonität sind meist höher.
- Die monatliche Belastung steigt.
- Die Zinsen fallen häufig höher aus.
- Nicht jede Bank bietet solche Finanzierungen an.
Eine Finanzierung ohne Eigenkapital sollte daher besonders sorgfältig geplant werden.
Beispielrechnung: Hauskauf für 350.000 Euro
Angenommen, eine Immobilie kostet 350.000 Euro.
Zusätzlich fallen Kaufnebenkosten von etwa 10 Prozent an.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 350.000 € |
| Kaufnebenkosten | 35.000 € |
| Gesamtkosten | 385.000 € |
Szenario 1: 35.000 Euro Eigenkapital
Die Kaufnebenkosten werden vollständig aus Eigenmitteln bezahlt.
Benötigte Finanzierung:
350.000 Euro
Szenario 2: 70.000 Euro Eigenkapital
Die Kaufnebenkosten sowie ein Teil des Kaufpreises werden aus Eigenmitteln finanziert.
Benötigte Finanzierung:
315.000 Euro
Das Beispiel zeigt, wie sich zusätzliches Eigenkapital direkt auf die Darlehenshöhe auswirken kann.
Welche Rolle spielt die Bonität?
Eigenkapital ist wichtig, aber nicht der einzige Faktor.
Banken prüfen zusätzlich:
- Höhe des Einkommens
- Beschäftigungsverhältnis
- Bestehende Verpflichtungen
- Haushaltsrechnung
- Schufa-Auskunft
Wer seine Bonität verbessern möchte, sollte auch einen Blick auf seinen Schufa-Score werfen. In unserem Ratgeber zum Thema Schufa-Score verbessern erfahren Sie, welche Maßnahmen die Kreditwürdigkeit positiv beeinflussen können.
Was tun, wenn das Eigenkapital noch nicht ausreicht?
Nicht jeder Immobilienkäufer verfügt sofort über hohe Rücklagen. Wer aktuell noch nicht genügend Eigenkapital besitzt, kann verschiedene Möglichkeiten nutzen:
- Regelmäßiges Sparen
- Bestehende Kredite reduzieren
- Wertpapiervermögen aufbauen
- Schenkungen innerhalb der Familie prüfen
- Kaufzeitpunkt gegebenenfalls verschieben
Oft lohnt es sich, einige Jahre zusätzlich Eigenkapital aufzubauen, bevor eine größere Immobilienfinanzierung abgeschlossen wird.
Fazit
Wie viel Eigenkapital für die Baufinanzierung benötigt wird, hängt von der individuellen Situation ab. Grundsätzlich verbessert ein höherer Eigenkapitalanteil die Chancen auf eine Finanzierungszusage und kann zu besseren Kreditkonditionen führen. Viele Experten empfehlen, zumindest die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln zu bezahlen.
Auch eine Finanzierung mit wenig oder ohne Eigenkapital ist unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Interessenten sollten jedoch die langfristigen Auswirkungen auf Zinsen, monatliche Belastung und finanzielle Sicherheit sorgfältig berücksichtigen. Wer ausreichend Eigenkapital aufbaut und seine Bonität stärkt, schafft die besten Voraussetzungen für eine erfolgreiche Immobilienfinanzierung.
