Das Wichtigste in Kürze
- Wie viel Haus Sie sich leisten können, hängt von Einkommen, Ausgaben, Eigenkapital und den Finanzierungskonditionen ab.
- Als grobe Orientierung sollte die Kreditrate häufig nicht mehr als 30 bis 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens beanspruchen.
- Entscheidend ist eine individuelle Haushaltsrechnung mit ausreichend Spielraum für Rücklagen und unerwartete Ausgaben.
- Zusätzlich zum Kaufpreis müssen Kaufnebenkosten und laufende Kosten als Eigentümer eingeplant werden.
- Der maximal mögliche Kredit der Bank ist nicht automatisch das persönlich sinnvolle Budget.
Wie viel Haus kann ich mir leisten?
Wer eine Immobilie kaufen möchte, sollte vor der Suche klären, welcher Kaufpreis zum eigenen Haushalt passt. Dabei reicht es nicht aus, nur das monatliche Einkommen zu betrachten.
Entscheidend sind unter anderem:
- das Haushaltsnettoeinkommen,
- die regelmäßigen Ausgaben,
- bestehende Kredite,
- das verfügbare Eigenkapital,
- der aktuelle Bauzins,
- die anfängliche Tilgung,
- die Kaufnebenkosten,
- die laufenden Kosten der Immobilie.
Ziel sollte nicht der höchstmögliche Kaufpreis sein. Sinnvoll ist ein Budget, bei dem die monatliche Rate auch dann bezahlbar bleibt, wenn Kosten steigen oder unerwartete Ausgaben entstehen.
Welche monatliche Kreditrate ist realistisch?
Als erste Orientierung werden häufig etwa 30 bis 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens für die Kreditrate angesetzt. Bei einem monatlichen Nettoeinkommen von 4.000 Euro entspräche das einer Rate zwischen 1.200 und 1.600 Euro.
Diese Faustregel ist jedoch nur ein Ausgangspunkt. Zwei Haushalte mit demselben Einkommen können einen völlig unterschiedlichen finanziellen Spielraum haben. Kinder, Fahrzeuge, bestehende Kredite oder hohe Fahrtkosten beeinflussen die tragbare Rate erheblich.
Deshalb ist eine persönliche Haushaltsrechnung wesentlich zuverlässiger.
Kreditrate mit einer Haushaltsrechnung bestimmen
Zunächst werden alle sicheren monatlichen Einnahmen zusammengerechnet. Dazu gehören beispielsweise Gehälter, Kindergeld oder dauerhaft erzielbare Einnahmen aus selbstständiger Tätigkeit.
Anschließend werden die regelmäßigen Ausgaben abgezogen:
- Lebensmittel und Haushaltsbedarf
- Versicherungen
- Mobilität und Fahrzeugkosten
- Telefon, Internet und Abonnements
- Kinderbetreuung und Unterhalt
- Freizeit und Urlaub
- bestehende Kreditraten
- Sparpläne und Altersvorsorge
Die bisherige Kaltmiete kann entfallen. Nebenkosten bleiben allerdings bestehen. Als Eigentümer müssen Sie weiterhin für Energie, Wasser, Versicherungen, kommunale Abgaben und Instandhaltung aufkommen.
Die verbleibende Differenz sollte nicht vollständig als Kreditrate eingeplant werden. Bleiben beispielsweise 1.800 Euro übrig, kann eine Rate von 1.400 bis 1.500 Euro vernünftiger sein. So besteht weiterhin ein monatlicher Sicherheitspuffer.
Wie hoch ist der mögliche Immobilienkredit?
Aus der tragbaren Kreditrate lässt sich ein ungefährer Darlehensbetrag ableiten. Eine vereinfachte Berechnung lautet:
Jährliche Kreditrate ÷ Summe aus Sollzins und anfänglicher Tilgung
Bei einer monatlichen Rate von 1.500 Euro beträgt die jährliche Rate 18.000 Euro. Wird mit einem Sollzins von 3,5 Prozent und einer anfänglichen Tilgung von 2 Prozent gerechnet, ergibt sich:
18.000 Euro ÷ 0,055 = rund 327.000 Euro
Unter diesen Annahmen wäre also ein Darlehen von ungefähr 327.000 Euro möglich.
Das ist nur eine überschlägige Berechnung. Der tatsächlich angebotene Kredit hängt unter anderem von der Bonität, dem Immobilienwert, dem vorhandenen Eigenkapital und den Vorgaben der Bank ab.
Auch der Zinssatz hat einen großen Einfluss: Steigt bei gleicher Tilgung der Sollzins, sinkt der finanzierbare Kreditbetrag. Eine sehr niedrige Tilgung erhöht zwar rechnerisch das mögliche Darlehen, führt aber zu einer langsameren Rückzahlung und einer höheren Restschuld.
Vom Kreditbetrag zum realistischen Kaufpreis
Der mögliche Darlehensbetrag entspricht nicht automatisch dem möglichen Kaufpreis. Zusätzlich müssen das einsetzbare Eigenkapital und die Kaufnebenkosten berücksichtigt werden.
Beispielrechnung
Ein Haushalt verfügt über folgende Voraussetzungen:
- tragbare Kreditrate: 1.500 Euro monatlich
- mögliches Darlehen: rund 327.000 Euro
- vorhandenes Eigenkapital: 80.000 Euro
- davon vorgesehene Notfallreserve: 15.000 Euro
- einsetzbares Eigenkapital: 65.000 Euro
- angenommene Kaufnebenkosten: 10 Prozent
Unter diesen Bedingungen wäre ein Kaufpreis von ungefähr 356.000 Euro realistisch:
- Kaufpreis: 356.000 Euro
- Kaufnebenkosten: rund 35.600 Euro
- Gesamtkosten: rund 391.600 Euro
- eingesetztes Eigenkapital: 65.000 Euro
- benötigter Kredit: rund 326.600 Euro
Die Beispielrechnung zeigt, warum vorhandenes Eigenkapital nicht einfach vollständig zum Darlehen addiert werden kann. Ein Teil wird für die Kaufnebenkosten benötigt. Außerdem sollte nach dem Kauf eine finanzielle Reserve verfügbar bleiben.
Kaufnebenkosten berücksichtigen
Neben dem Kaufpreis entstehen zusätzliche Kosten für:
- Grunderwerbsteuer
- Notar und Grundbuch
- gegebenenfalls Maklerprovision
- mögliche Gutachten oder Finanzierungsleistungen
Je nach Bundesland und Maklerbeteiligung können die Kaufnebenkosten ungefähr 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises erreichen.
Bei einer Immobilie für 400.000 Euro wären damit weitere 40.000 bis 60.000 Euro einzuplanen. Diese Kosten sollten möglichst aus Eigenkapital bezahlt werden.
Eine ausführliche Übersicht finden Sie in unserem Ratgeber zu den Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf.
Wie viel Eigenkapital sollte eingesetzt werden?
Eigenkapital verringert den benötigten Kreditbetrag und kann zu günstigeren Finanzierungskonditionen führen. Es ist trotzdem nicht ratsam, sämtliche Ersparnisse in den Kauf zu investieren.
Nach dem Immobilienkauf können weitere Ausgaben entstehen, beispielsweise für:
- Umzug und Renovierung
- Möbel und Einbauküche
- Reparaturen
- neue Haushaltsgeräte
- Arbeiten am Grundstück
- notwendige Modernisierungen
Deshalb sollte ein Teil des Vermögens als frei verfügbare Rücklage bestehen bleiben.
Welche Mittel als Eigenkapital berücksichtigt werden können und wie viel davon sinnvoll ist, erklären wir im Ratgeber Eigenkapital für die Baufinanzierung.
Laufende Kosten als Eigentümer nicht vergessen
Neben der monatlichen Kreditrate fallen dauerhaft weitere Kosten an. Dazu gehören Grundsteuer, Versicherungen, Heizkosten, Wasser, Abfallgebühren sowie Ausgaben für Wartung und Reparaturen.
Bei einer Eigentumswohnung kommt das Hausgeld hinzu. Außerdem sollte geprüft werden, wie hoch die Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft ist und ob größere Sanierungen geplant sind.
Bei einem Haus hängen die laufenden Kosten stark von Alter, Größe und Energieeffizienz ab. Eine ältere Immobilie mit Sanierungsbedarf benötigt häufig deutlich höhere Rücklagen als ein Neubau.
Finanzielle Veränderungen einplanen
Eine Baufinanzierung läuft meistens über mehrere Jahrzehnte. Deshalb sollte die Rate nicht nur zur aktuellen Situation passen.
Mögliche Veränderungen sind beispielsweise:
- Familiengründung oder Elternzeit
- Wechsel in Teilzeit
- Arbeitslosigkeit oder Krankheit
- berufliche Selbstständigkeit
- größere Reparaturen
- Eintritt in den Ruhestand
Auch die Anschlussfinanzierung sollte berücksichtigt werden. Nach dem Ende der Sollzinsbindung besteht häufig noch eine Restschuld. Sind die Zinsen zu diesem Zeitpunkt höher, kann sich die monatliche Belastung erhöhen.
Ein Kaufpreis ist daher nur dann realistisch, wenn die Finanzierung auch bei ungünstigeren Entwicklungen ausreichend Spielraum lässt.
Typische Fehler bei der Budgetplanung
Die maximale Bankzusage ausschöpfen
Nur weil eine Bank einen bestimmten Kreditbetrag anbietet, muss dieser zur persönlichen Lebensplanung passen. Das eigene Wohlfühlbudget kann deutlich niedriger liegen.
Alle Rücklagen einsetzen
Wer sein gesamtes Vermögen für Kaufpreis und Nebenkosten verwendet, hat anschließend keinen Puffer für Reparaturen oder unerwartete Ausgaben.
Laufende Eigentümerkosten unterschätzen
Die bisherige Miete wird nicht einfach vollständig durch die Kreditrate ersetzt. Nebenkosten bleiben bestehen und Ausgaben für Instandhaltung kommen hinzu.
Mit unsicheren Einnahmen rechnen
Unregelmäßige Bonuszahlungen, Provisionen oder Überstunden sollten nur vorsichtig berücksichtigt werden. Die Finanzierung sollte hauptsächlich auf verlässlichen Einnahmen basieren.
Eine zu niedrige Tilgung wählen
Eine niedrige Tilgung reduziert zunächst die Rate, verlängert aber die Rückzahlung und erhöht die verbleibende Restschuld.
Fazit: Nicht bis an die finanzielle Grenze gehen
Auf die Frage „Wie viel Haus kann ich mir leisten?“ gibt es keine allgemeingültige Antwort. Das Einkommen ist lediglich der Ausgangspunkt. Erst zusammen mit den Ausgaben, dem Eigenkapital, den Kaufnebenkosten sowie Zins und Tilgung ergibt sich ein realistischer Kaufpreis.
Eine tragfähige Finanzierung lässt genügend Spielraum für Rücklagen, Reparaturen und Veränderungen im Leben. Wer seine Einnahmen und Ausgaben ehrlich gegenüberstellt und nicht bis an die rechnerische Obergrenze geht, reduziert das Risiko, dass die eigene Immobilie langfristig zur finanziellen Belastung wird.
